Kündigung Eigenbedarf und Gründe dafür Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter neben der eigentlichen Wohnung einen über eine Treppe verbundenen Hobbyraum gewerblich als Büro oder anders gewerblich nutzen möchte (LG Wiesbaden 6 T 2/98 WM 2001, 361). Hat der Vermieter schon einmal Eigenbedarf vorgetäuscht, sind auch bei einer erneuten Eigenbedarfskündigung Zweifel angebracht (LG Köln 1 S 363/97 WM 2000, 505). Bei einer Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen ist die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses sowie die Offenlegung der bisherigen Wohnverhältnisse der Verwandten erforderlich (LG Frankfurt/Main 2/17 S 3/00 WM 2000, 606). Zieht der Mieter nach einer unberechtigten oder vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung aus und muss er eine gleichwertige, jedoch teurere Wohnung anmieten, kann er sich die höhere Miete als Differenzmietschaden vom Vermieter ersetzen lassen. (LG Potsdam 11 S 79/00 WM 2001, 243). Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er selbst oder beispielsweise ein Familienangehöriger die Wohnung beziehen will (BGH VIII ARZ 4/87 WM 88,47). Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig gegenüber. Beide Rechte sind durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt (BVerfG 1 BvR 208/93 WM 93, 377). Ist im Haus eine andere, für den Mieter geeignete Wohnung freigeworden, nachdem der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss er sie dem Mieter als Ersatzwohnung anbieten (LG Mannheim 4 S 148/95 WM 96, 475). War der geltend gemachte Eigenbedarf in Wahrheit nicht gegeben, sondern nur vorgetäuscht, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Hat der Vermieter die Wohnung nicht wie angekündigt selbst bezogen, sondern verkauft, muss er beweisen, dass der Eigenbedarf bis zum Auszug des Mieters bestanden hat und erst danach weggefallen ist (LG Hamburg 311 S 180/91 WM 95, 175) Gerät ein Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die er durch den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung abschaffen will, dann darf er auch ein erst seit kurzem (z. B. seit einem Jahr) bestehendes Mietverhältnis kündigen, um so einen möglichst hohen Preis für die Wohnung zu erzielen; das ist aber dann unzulässig, wenn die wirtschaftlichen Schwierigkeiten schon vor dem Abschluss des Mietvertrages voraussehbar waren. (LG Mannheim 4 S 272/94). Für die Behauptung, der Eigenbedarf des Vermieters sei nur vorgetäuscht, sind grundsätzlich die betroffenen Mieter beweispflichtig. Die Beweislast kehrt sich aber um, wenn der Eigenbedarf des Vermieters nach Auszug des Mieters nicht realisiert, sondern die Wohnung anderweitig vermietet wurde. Zu der Entscheidung des Eigentümers, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht, gehört auch die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt dieser Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfG 1 BvR 29/99 WM 99, 449).Werden die Einwändeeines vor Gericht nicht beachtet, wonach der Vermieter ernsthaft überhaupt nicht daran interessiert ist, die Mieterwohnung zu beziehen, dass bis vor kurzem im Haus Wohnungen leerstanden, dass der Vermieter die gekündigte Wohnung als Fotostudio nutzen will usw. dann ist die Entscheidung des Gerichts verfassungswidrig (Hess. StGH P. ST. 1356 WM 99, 624). Entfällt der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist, muss der Mieter hierüber vom Vermieter informiert werden. Die Kündigung wird dann unwirksam (LG Lübeck 14 S 386/98 WM 99, 336).Steht eine Wohnung im Miethaus leer und will der Vermieter dort selbst nicht einziehen, muss er dem gekündigten Mieter die leer stehende Wohnung zum Tausch anbieten (LG Wuppertal 10 S 430/97 WM 98, 599). Will der Vermieter die gekündigte Wohnung nur am Wochenende von Freitag bis Montag nutzen, ist das kein Eigenbedarf. Eine Kündigung ist unbegründet (AG Freiburg 53 C 3834/99) Der Mieter kann auch gegen eine berechtigte Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen. Überwiegen seine Interessen, wird das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen. Unbefristet dann, wenn zum Beispiel eine fast 90-jährige zu achtzig Prozent schwerbehinderte Mieterin nach 23 Jahren Mietzeit ausziehen soll (LG Essen 15 S 448/98 NZM 99, 954)…. BGH, Urteil VIII ZR 276/02 - Die Pflicht des Vermieters dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter eine vergleichbare Wohnung anzubieten, erstreckt sich nicht auf die von dem begünstigten Bruder geräumte Eigentumswohnung, die in einer anderen Gegend liegt. BGH, Urteil vom 09.07.2003 - VIII ZR 311/02 - Ein zweites Urteil, dass die Anbietungspflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung einschränkt. Er ist zeitlich nur verpflichtet bis zur Kündigungsfrist freiwerdende Wohnungen anzubieten, auch wenn die Räumungsklage noch nicht entschieden ist und währenddessen eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht. Berechtigte Gründe einer  Eigenbedarfskündigung Ein Kind des Vermieters zieht in die Wohnung, weil er sonst befürchtet, dass sich das Kind vom Elternhaus löst (Bundesgerichtshof Aktenzeichen RE VIII ARZ 4/87). Der Vermieter will die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen. Sie hat nun die Möglichkeit eine Familie zu gründen und kann ihren Kinderwunsch verwirklichen (BVerfG AZ 1 BvR 665/94). Aus gesundheitlichen Gründen muss der Vermieter in eine kleinere bzw. in eine Erdgeschosswohnung ziehen. Familienzuwachs führt zu größerem Platzbedarf. Der Vermieter will im eigenen Haus wohnen, um die Heizung zu warten und das Haus zu verwalten (BGH AZ RE VIII ARZ 4/87). Der Vermieter ist selbst aus der eigenen Mietwohnung gekündigt worden. Er kauft eine Eigentumswohnung und will dort einziehen (BVerfG AZ 1 BvR 696/93 und 1 BvR 501/93). Wohnung und Arbeitsplatz sollen im gleichen Haus sein. Die Geschäftspartner werden positiv in repräsentativer und wohnlicher Umgebung beeinflusst (BVerfG AZ 1 BvR 2048/93). Der Vermieter möchte die Wohnung aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung nutzen. Einmal die Woche ist aber zu wenig. Mindestens acht Arbeitstage im Monat muss er sich in der Wohnung aufhalten (LG Hamburg AZ 316 S 168/93). Der Vermieter möchte die gekaufte Wohnung als seinen Altersruhesitz nutzen (BGH AZ RE VIII ARZ 4/87). Unberechtigte Gründe einer Eigenbedarfskündigung In der Kündigung steht keine konkrete Begründung. Es reicht nicht die Aussage aus, dass der Vermieter die Wohnung dringend selbst benötigt (OLG Karlsruhe AZ 3 RE Miet 1/82). Der Vermieter möchte in den eigenen vier Wänden leben. Er will die Immobilie gewerblich nutzen. Er beansprucht einen überhöhten Wohnbedarf: Die 18-jährige Tochter soll in eine 107 Quadratmeter große Wohnung ziehen (LG Bremen AZ 2 S 324/91) oder eine allein erziehende Mutter mit Kind in eine 7-Zimmer-Wohnung (Bundesverfassungsgericht AZ 1 BvR 308, 336, 356/88). Aber nicht jeder Wunsch nach großem Wohnraum wird als rechtsmissbräuchlich abgelehnt. Begründet der Vermieter seinen Wunsch nachvollziehbar und vernünftig, gibt ihm das Gericht Recht. Es berücksichtigt auch seine gegenwärtigen Lebensumstände (LG Kiel AZ 1 S 315/89). Der Vermieter hat selber mit dem Mieter einen unbefristeten Vertrag abgeschlossen. Bei Vertragsabschluss wusste er aber schon, dass er die Wohnung in wenigen Jahren für seine Kinder braucht. Dann hätte er den Mieter aufklären und einen Zeitmietvertrag abschließen müssen (BVerfG AZ BvR 308, 336, 356/88). Aus beruflichen Gründen wird die Wohnung einmal in der Woche zur Zweitwohnung (LG Berlin AZ 3 C 575/94). Er schiebt den Grund „Eigenbedarf“ nur vor (vorgeschobener Eigenbedarf) und will die Wohnung gar nicht für sich oder seine Familie nutzen. In diesem Fall können der Mieter Schadensersatz für Umzugs-, Prozess- und Maklerkosten verlangen (OLG Bayern AZ RE Miet 2/82). Rechtsmissbräuchlich ist der Eigenbedarf, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter dort einziehen könnte. Nur sehr gute Argumente beweisen, warum er ausgerechnet die gekündigte Mieterwohnung benötigt. Allerdings muss die Wohnung ähnlich sein in Größe, Lage oder Zuschnitt (BVerfG AZ 1 BvR 416 Kündigung wegen Eigenbedarf: Anspruch auf Ersatzwohnung? Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten. Tut er das nicht, ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. D Diese Anbietpflicht besteht aber nur dann, wenn die andere Wohnung vor oder spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Weiterhin ist Voraussetzung, dass sich die Ersatzwohnung im gleichen Haus oder zumindest der gleichen Wohnanlage befindet. BGH, Urteile v. Az.: VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02 Vorgetäuschter Eigenbedarf Bezieht der Vermieter nach Auszug des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters nicht sogleich die Wohnung, sondern lässt er sie über einen längeren Zeitraum leerstehen, so sind Zweifel an dem in der Kündigung angegebenen Eigennutzungswunsch berechtigt. An einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung kann es dennoch fehlen, wenn die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht genutzt wird  und die Wohnung während der Nichtnutzung durch den Eigentümer nicht anderweitig vermietet wird.   Bei einer Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen ist die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses sowie die Offenlegung der bisherigen Wohnverhältnisse der Verwandten erforderlich. Als Schadensersatz bei vorgetäuschten Eigenbedarf kommen in Betracht: Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, zumindest so lange, wie die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet ist. Dann muss der Vermieter die Kosten des Umzugs ersetzen, die Maklerkosten für die neue Wohnung, die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung, wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist, und eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, den Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar, wenn die bisherigen Gegenstände für die neue Wohnung nicht mehr nutzbar sind. Als Schaden kommen alle in Verbindung mit der Kündigung stehenden Kosten in Betracht. Ein Mieter kann Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann fordern, wenn die Kündigung des Vermieters unwirksam gewesen ist.           Vorschau Ratgeber! Mietrecht2013 Mietrecht2013 Impressum Musterschreiben Startseite Kündigung Mietvertrag AMK Anwälte AMK Logo Recht- Gesetz- Urteile Nebenkostenabrechnung prüfen! Mietminderungstabelle!! 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