Mieterhöhung wegen Vergleichsmiete
Bei freifinanzierten Wohnungen darf der Vermieter
die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für
vergleichbare Wohnungen am Wohnort des
Mieters durchschnittlich gezahlt wird.
Der Vermieter darf sich zur Begründung der
Mieterhöhung auch auf - mindestens drei
Vergleichswohnungen beziehen, die ihm selbst
gehören und die sich im gleichen Haus befinden.
Wesentliches Merkmal bei der Vergleichsmiete ist
der Quadratmeterpreis.
Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit
einem Sachverständigengutachten, muss er das in
seinem Schreiben beifügen.
Ein Vermieter darf die Miete nicht erhöhen, wenn
im Mietvertrag von einer Gesamtmiete die Rede
ist, und nicht von einer Miete pro Quadratmeter.
Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete
Erst 12 Monate nach Einzug oder nach der letzten
Mieterhöhung darf der Vermieter die ortsübliche
Vergleichsmiete erhöhen.
Der Mieter muss also schon 12 Monate in der
Wohnung wohnen, bevor der Vermieter die Miete
aufgrund einer Vergleichsmiete erhöhen darf.
Der Vermieter muss im Erhöhungsschreiben nicht
den Zeitpunkt nennen, zu dem die Mieterhöhung
wirksam werden soll. Das ergibt sich unmittelbar
aus dem Gesetz.
Das Gesetz gibt eine Überlegungsfrist von 2
Monaten, in denen der Mieter zustimmen oder
ablehnen kann.
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein
Mieterhöhungen sind nur in Höhe von 20 Prozent
(15 % oder auch nur 10 % je nach Stadt und Ort)
innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums möglich.
Und das gilt auch dann, wenn die Miete auf dem
Wohnungsmarkt gerade gut aussieht.
Urteile:
Der Mieter muss beweisen, dass der Vermieter
wegen Wohnungsknappheit den Mieter
ausgenutzt und er nur deswegen bereit war, eine
so hohe Miete zu zahlen. Ist das nicht der Fall,
so gehen die BGH-Richter davon aus, dass der
Mieter bereit war, auch eine sehr hohe Miete für
eine Wohnung zu zahlen. Der Mieter kann nichts
zurückfordern oder auf eine Herabsetzung der
Miete bestehen.
Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein Vermieter
zur Begründung einer Mieterhöhung für ein
Reihenhaus auf einen Mietspiegel Bezug nimmt.
Das ist unbedenklich, wenn die geforderte Miete
innerhalb der Spanne für Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern liegt.
Damit kann auch verhindert werden, dass
Vermieter solcher Immobilien in Ermangelung
eines Mietspiegels bei einer Erhöhung entweder
ein teures Gutachten erstellen lassen oder
mindestens drei Vergleichsobjekte benennen
müssten.
Was ist die Ortsübliche
Vergleichsmiete
Die Mieterhöhung muss sich im Rahmen der
ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen. Diese wird
gebildet aus den üblichen Mieten, die in einer
Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für
Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung,
Lage und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren
vereinbart oder geändert worden sind.
Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
ist ausgeschlossen, wenn ein Staffelmietvertrag
oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine
Festmiete vereinbart wurde.
Unabhängig von Mieterhöhungen auf die
ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die
Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am
Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.
Mietspiegel
Die Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen und
diese im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung anpassen.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die
ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten
Wohnungsbau. Er wird von Städten in
Zusammenarbeit mit Mieter- und
Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.
aufgestellt und bezieht sich auf die jeweilige Stadt
oder Gemeinde.
Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit
dem Mietspiegel, darf er keine älteren
Mietspiegelwerte fortschreiben und Zuschläge auf
die Mietspiegelzahlen machen. Das darf nur das
Gericht.
Vermieter dürfen Wohnungsmieten bis zum
höchstmöglichen Betrag im Mietspiegel erhöhen.
Fordern sie darüber hinausgehende
Mieterhöhungen, wird dadurch allerdings nicht die
gesamte Forderung ungültig, sondern nur der über
den Mietspiegel hinausreichende Betrag.
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