Der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale

• Im Mietvertrag die Nebenkosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart sein. Bei der Vorauszahlung muss der Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten zahlen. Es muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt werden, bei der geprüft wird, ob die Vorauszahlungen mit dem tatsächlichen Verbrauch übereinstimmen. • Bei einer Pauschale gibt es keine Nachzahlung und auch keine Rückerstattung am Jahresende. Der Vermieter ist aber berechtigt, die monatliche Pauschale zu erhöhen, wenn das im Mietvertrag festgeschrieben ist. Unzulässig ist eine rückwirkende Erhöhung der Vorauszahlungen. Sind die Nebenkosten gestiegen, darf der Vermieter nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Der Mieter muss nicht zustimmen. Die erhöhten Vorauszahlungen schuldet der Mieter dann ab den übernächsten Monat. Der Vermieter muss aber begründen, warum sich die Nebenksoten erhöht haben. Jedenfalls, wenn es sich um verbrauchsunabhängige Kosten handelt. Haben sich die Nebenkosten rückwirkend erhöht, wirkt die Erhöhungserklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch bis für das vorherige Kalenderjahr. Vorauszahlungen dürfen nach dem Gesetz (§ 556 BGB) nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Sie sind an der Höhe der voraussichtlichen Nebenkosten auszurichten und dürfen diese nicht erheblich übersteigen. Als Anhaltspunkt gelten die Betriebskosten des vergangenen Abrechnungszeitraums. Sind die Vorauszahlungsbeträge viel zu hoch angesetzt, kann der Mieter sie angemessen reduzieren.
Veranschlagt der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung trotz Nachfrage des Mieters zu gering, kann er keine Nachzahlungen aus der späteren Abrechnung geltend machen. Informiert der Vermieter seinen Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht über die Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten, obwohl er deren Höhe kennt oder kennen musste, so hat der Mieter wegen einer sog. "vorvertraglicher Pflichtverletzung" einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter ist aber zu Nachforderungen berechtigt, wenn die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen deutlich zu gering waren. Es sei denn, er hat den Mieter über die Höhe der Betriebskosten getäuscht.

Wenn die Nebenkostenvorauszahlungen zur

gering waren

Der Mieter ist nicht berechtigt, die Nachzahlung von Betriebskosten zu verweigern, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu gering angesetzt hat.
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Vorauszahlung und Pauschale

• Im Mietvertrag die Nebenkosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart sein. Bei der Vorauszahlung muss der Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten zahlen. Es muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt werden, bei der geprüft wird, ob die Vorauszahlungen mit dem tatsächlichen Verbrauch übereinstimmen. • Bei einer Pauschale gibt es keine Nachzahlung und auch keine Rückerstattung am Jahresende. Der Vermieter ist aber berechtigt, die monatliche Pauschale zu erhöhen, wenn das im Mietvertrag festgeschrieben ist. Unzulässig ist eine rückwirkende Erhöhung der Vorauszahlungen. Sind die Nebenkosten gestiegen, darf der Vermieter nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Der Mieter muss nicht zustimmen. Die erhöhten Vorauszahlungen schuldet der Mieter dann ab den übernächsten Monat. Der Vermieter muss aber begründen, warum sich die Nebenksoten erhöht haben. Jedenfalls, wenn es sich um verbrauchsunabhängige Kosten handelt. Haben sich die Nebenkosten rückwirkend erhöht, wirkt die Erhöhungserklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch bis für das vorherige Kalenderjahr. Vorauszahlungen dürfen nach dem Gesetz (§ 556 BGB) nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Sie sind an der Höhe der voraussichtlichen Nebenkosten auszurichten und dürfen diese nicht erheblich übersteigen. Als Anhaltspunkt gelten die Betriebskosten des vergangenen Abrechnungszeitraums. Sind die Vorauszahlungsbeträge viel zu hoch angesetzt, kann der Mieter sie angemessen reduzieren.
Veranschlagt der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung trotz Nachfrage des Mieters zu gering, kann er keine Nachzahlungen aus der späteren Abrechnung geltend machen. Informiert der Vermieter seinen Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht über die Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten, obwohl er deren Höhe kennt oder kennen musste, so hat der Mieter wegen einer sog. "vorvertraglicher Pflichtverletzung" einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter ist aber zu Nachforderungen berechtigt, wenn die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen deutlich zu gering waren. Es sei denn, er hat den Mieter über die Höhe der Betriebskosten getäuscht.

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