Urteil:
Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr
geschlossen wird, muss schriftlich geschlossen
werden, ansonsten gilt er automatisch als befristet.
Werden wesentliche Vertragsbestandteile des
Mietvertrages nur in Anlagen beigefügt, entspricht
es nur dann der Schriftform, wenn die Anlagen im
Mietvertrag so genau bezeichnet sind, dass eine
zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH).
Definition Miete:
Miete ist die Gegenleistung, die der Mieter dem
Vermieter aufgrund eines Mietvertrages für die
Überlassung der Mietsache schuldet.
Die Beteiligung des Mieters einer
Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten ist
zulässig. Die Aufzugskosen können also als
Nebenkosten (Nebenkostenabrechnung, ein
Programm) auf den Mieter einer
Erdgeschosswohnung umgelegt werden. BGH,
Urteil -
Es ist zulässig einen Rollator im Eingangsbereich
eines Hauses abzustellen. Nachbarn können sich
dagegen nicht wehren. Es sei denn, dass der
Rollator absichtlich immer wieder in den Weg
gestellt wird. Amtsgericht Hannover
Wenn eine Katze den Vermieter und auch die
Nachbar nicht stört, gehört die Katze zum
vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.
Die Abschaffung kann dan nicht verlangt werden.
BGH
Der Vermieter kann den Mieter nicht zwingenn,
Wäsche auf dem Balkon oder im Kellerraum
aufzuhängen. Auch nicht durch eine Klausel im
Mietvertag. Kleinwäsche darf in der Wohnung
immer getrocknet werden. Es muss nur gut gelüftet
werden, so dass kein Schimmel entsteht.
Die Kosten für Glübirnen und Lampen in
Gemeinschaftsräumen (Hausflur, Keller,
Waschraum usw.) muss der Vermieter
alleine tragen. Diese Kosten dürfen auch
nicht auf die Nebenkosten der Mieter
umgelegt werden.
Zu den Nebenkosten zählen nur die
Heizungskosten und die Betriebskosten der
eigenen Wohnung.
Spätestens 12 Monate nach Ende der
Abrechnungsperiode muss der Vermieter über die
Nebenkosten abrechnen und die
Nebenkostenabrechnungen seinem Mieter
zuschicken. Der Abrechnungszeitraum muss nicht
immer das Kalenderjahr sein. Es kann z. B. auch
von April bis März abgerechnet werden.
Nebenkosten sind die Kosten, die der Mieter
zusätzlich zu der eigentlichen Nettokaltmiete
(Definition Miete) an den Vermieter zahlen muss. In
fast allen Mietverträgen sind Nebenkosten
zusätzlich zur Nettomiete aufgeführt.
Zeitpunkt Kündigung
Wurde ein Mietvertrag zwischen mehreren
Mietern/Vermietern geschlossen, dann muss die
Kündigung des Mietvertrags von allen und
gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden.
Diese Kündigungen müssen in einem zeitlichen
Zusammenhang stehen.
Eine zu große Zeitspanne zwischen den einzelnen
Erklärungen, darf es nicht geben. Dann sind die
Kündigungen unwirksam.
Schon seit dem 1. Juni 2005 können fast alle
Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3
Monaten kündigen. Die Wohndauer spielt für Mieter
keine Rolle mehr.
Ein Vermieter kann den Zugang eines
Mieterschreibens nicht dadurch verhindern, dass er
den Einschreibebrief nicht von der Post abholt. Er
muss den Einschreibebrief am nächstmöglichen
Werktag abholen. Ansonsten gilt der Brief trotzdem
als zugegangen. ä.a. Landgericht Freiburg.
Wird die Wohnung oder das Haus versteigert, kann
der Ersteigerer mit einer Frist von drei Monaten
kündigen, unabhängig von der Wohndauer.
Vorausgesetzt, der Ersteigerer hat einen
Kündigungsgrund, zum Beispiel Kündigung wegen
Eigenbedarf, und er kündigt kurz nach der
Ersteigerung zum nächstmöglichen Termin (OLG
Hamm).
Oft ist es schwierig ein Haus mit Mietern zu
verkaufen. Der Verkauf eines Hauses ist kein
Kündigungsgrund. Es gilt hier nicht der
Kündigungsgrund “Eigenbedarf”. Auch nicht, wenn
das Haus oder die Wohnung an eigene Verwandte
verkauft werden soll. Das Haus oder die Wohnung
kann nur mit den Mietern verkauft werden.
Die schriftliche Kündigung muss dem
Vertragspartner (Mieter und Vermieter) spätestens
am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn
dieser Monat bei der Kündigung noch mitzählen
soll. Der Samstag ist ein Werktag, wird aber nicht
mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre (LG
Wuppertal)........
Nach §242 BGB ist eine fristlose Kündigung
zulässig, wenn der Vermieter seine
mietvertraglichen Pflichten sehr schwer verletzt.
(z.B. wenn im Haus ein Bordell eröffnet wird).
In einem Abnahmeprotokoll wird der Zustand der
Wohnung beim Auszug schritftlich festgehalten,
damit sich Mieter und Vermieter gegen eventuelle,
zukünftige Rechtsansprüche absichern können..
Urteile Mietrecht:
Ein Vermieter einer öffentlich geförderten,
preisgebundenen Wohnung hatte die
Betriebskostenpauschale seines Mieters erhöht
und auch noch die Miete. Der Mieter wollte das
nicht einsehen und zahlte weiterhin die alte Miete.
Weil sich dadurch ein Zahlungsrückstand
angesammelt hat, kündigte der Vermieter dem
Mieter den Mietvertrag fristlos.
Die Richter entschieden aber, dass das so nicht
geht. In diesem Fall darf der Vermieter den
Mietvertrag erst zwei Monate später wegen
Zahlungsverzugs kündigen. Nicht aber
außerordentlich, also sofort fristlos. BGH
kommt es an
Mietvertrag
Die Kündigung ist deswegen ein einseitiges
Rechtsgeschäft, da sie nur von einer Vertragspartei
erklärt werden kann. Sie enthält eine
Willenserklärung, die auf die einseitige Aufhebung
des Mietvertrags gerichtet ist. Sie ist auch eine
einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung,
die erst mit Zugang beim Mieter bzw. Vermieter
wirksam.
Mieter und Vermieter können beide einen
Mietvertrag ordentlich oder auch außerordentlich
kündigen. Bei einer ordentlichen Kündigung
(Kündigung mit Kündigungsfrist) muss der
Vermieter einen Grund für die Kündigung haben,
der Mieter braucht keinen Kündigungsgrund.
Zeitpunkt?
Sie ist immer spätestens am 3. Werktag eines
Monats für den übernächsten Monat zulässig.
Auch der Samstag ist ein Werktag. Wenn der
Samstag aber der dritte Werktag, ist, zählt er nicht
mit. Der Mieter kann auch noch am folgenden
Montag kündigen. Die Kündigung muss dem
Vermieter also am 3. eines Monats (Werktag)
zugehen. Es gilt nicht, wann sie abgeschickt wird,
sondern, wann die Kündigung beim Vermieter
ankommt.
Ein Vermieter mehrerer Wohnungen muss dafür
sorgen, dass ihm Kündigungen seiner Mieter
auch während seiner Urlaubsabwesenheit
zugehen können (AG Rendsburg). Er muss
beispielsweise eine Alternativadresse angeben,
an der die Kündigung gesendet werden kann.
Im Mietvertrag kann eine längere
Kündigungsfrist vereinbart werden, zum Beispiel
sechs Monate für die ersten fünf Jahre. Das gilt
für Mieter und Vermieter (OLG Zweibrücken).
Im Mietvertrag können aber auch kürzere
Kündigungsfristen als die gesetzliche vereinbart
werden. Diese kurzen Kündigungsfristen gelten
dann aber nur, wenn der Mieter kündigen will. Für
Vermieterkündigungen bleibt es bei den längeren
gesetzlichen Kündigungsfristen (KG Berlin).
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