Urteil:
Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, muss schriftlich geschlossen
werden, ansonsten gilt er automatisch als befristet. Werden wesentliche Vertragsbestandteile
des Mietvertrages nur in Anlagen beigefügt, entspricht es nur dann der Schriftform, wenn die
Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet sind, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist
(BGH).
Definition Miete:
Miete ist die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aufgrund eines Mietvertrages für die Überlassung der Mietsache schuldet. Die Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten ist zulässig. Die Aufzugskosen können also als Nebenkosten (Nebenkostenabrechnung, ein Programm) auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umgelegt werden. BGH, Urteil - Es ist zulässig einen Rollator im Eingangsbereich eines Hauses abzustellen. Nachbarn können sich dagegen nicht wehren. Es sei denn, dass der Rollator absichtlich immer wieder in den Weg gestellt wird. Amtsgericht Hannover Wenn eine Katze den Vermieter und auch die Nachbar nicht stört, gehört die Katze zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Die Abschaffung kann dan nicht verlangt werden. BGH Der Vermieter kann den Mieter nicht zwingenn, Wäsche auf dem Balkon oder im Kellerraum aufzuhängen. Auch nicht durch eine Klausel im Mietvertag. Kleinwäsche darf in der Wohnung immer getrocknet werden. Es muss nur gut gelüftet werden, so dass kein Schimmel entsteht. Die Kosten für Glübirnen und Lampen in Gemeinschaftsräumen (Hausflur, Keller, Waschraum usw.) muss der Vermieter alleine tragen. Diese Kosten dürfen auch nicht auf die Nebenkosten der Mieter umgelegt werden. Zu den Nebenkosten zählen nur die Heizungskosten und die Betriebskosten der eigenen Wohnung. Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über die Nebenkosten abrechnen und die Nebenkostenabrechnungen seinem Mieter zuschicken. Der Abrechnungszeitraum muss nicht immer das Kalenderjahr sein. Es kann z. B. auch von April bis März abgerechnet werden. Nebenkosten sind die Kosten, die der Mieter zusätzlich zu der eigentlichen Nettokaltmiete (Definition Miete) an den Vermieter zahlen muss. In fast allen Mietverträgen sind Nebenkosten zusätzlich zur Nettomiete aufgeführt.Zeitpunkt Kündigung
Wurde ein Mietvertrag zwischen mehreren Mietern/Vermietern geschlossen, dann muss die Kündigung des Mietvertrags von allen und gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden. Diese Kündigungen müssen in einem zeitlichen Zusammenhang stehen. Eine zu große Zeitspanne zwischen den einzelnen Erklärungen, darf es nicht geben. Dann sind die Kündigungen unwirksam. Schon seit dem 1. Juni 2005 können fast alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Die Wohndauer spielt für Mieter keine Rolle mehr. Ein Vermieter kann den Zugang eines Mieterschreibens nicht dadurch verhindern, dass er den Einschreibebrief nicht von der Post abholt. Er muss den Einschreibebrief am nächstmöglichen Werktag abholen. Ansonsten gilt der Brief trotzdem als zugegangen. ä.a. Landgericht Freiburg. Ein Vermieter mehrerer Wohnungen muss dafür sorgen, dass ihm Kündigungen seiner Mieter auch während seiner Urlaubsabwesenheit zugehen können (AG Rendsburg). Er muss beispielsweise eine Alternativadresse angeben, an der die Kündigung gesendet werden kann. Im Mietvertrag kann eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden, zum Beispiel sechs Monate für die ersten fünf Jahre. Das gilt für Mieter und Vermieter (OLG Zweibrücken). Im Mietvertrag können aber auch kürzere Kündigungsfristen als die gesetzliche vereinbart werden. Diese kurzen Kündigungsfristen gelten dann aber nur, wenn der Mieter kündigen will. Für Vermieterkündigungen bleibt es bei den längeren gesetzlichen Kündigungsfristen (KG Berlin).
Wird die Wohnung oder das Haus versteigert, kann der Ersteigerer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Wohndauer. Vorausgesetzt,
der Ersteigerer hat einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Kündigung wegen Eigenbedarf, und er kündigt kurz nach der Ersteigerung zum nächstmöglichen Termin
(OLG Hamm).
Oft ist es schwierig ein Haus mit Mietern zu verkaufen. Der Verkauf eines Hauses ist kein Kündigungsgrund. Es gilt hier nicht der Kündigungsgrund “Eigenbedarf”.
Auch nicht, wenn das Haus oder die Wohnung an eigene Verwandte verkauft werden soll. Das Haus oder die Wohnung kann nur mit den Mietern verkauft werden.
Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner (Mieter und Vermieter) spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der
Kündigung noch mitzählen soll. Der Samstag ist ein Werktag, wird aber nicht mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre (LG Wuppertal)........
Nach §242 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten sehr schwer verletzt. (z.B. wenn im Haus ein Bordell
eröffnet wird).
In einem Abnahmeprotokoll wird der Zustand der Wohnung beim Auszug schritftlich festgehalten, damit sich Mieter und Vermieter gegen eventuelle, zukünftige
Rechtsansprüche absichern können..
Urteile Mietrecht:
Ein Vermieter einer öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnung hatte die Betriebskostenpauschale seines Mieters erhöht und auch noch die Miete. Der Mieter wollte das nicht einsehen und zahlte weiterhin die alte Miete. Weil sich dadurch ein Zahlungsrückstand angesammelt hat, kündigte der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag fristlos. Die Richter entschieden aber, dass das so nicht geht. In diesem Fall darf der Vermieter den Mietvertrag erst zwei Monate später wegen Zahlungsverzugs kündigen. Nicht aber außerordentlich, also sofort fristlos. BGH
-
AMK Internetservice / Stuttgart
Mietrecht von A bis Z
Kündigung Mietvertrag
Die Kündigung ist deswegen ein einseitiges Rechtsgeschäft, da sie nur von einer Vertragspartei erklärt werden kann. Sie enthält eine Willenserklärung, die auf die einseitige Aufhebung des Mietvertrags gerichtet ist. Sie ist auch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die erst mit Zugang beim Mieter bzw. Vermieter wirksam. Mieter und Vermieter können beide einen Mietvertrag ordentlich oder auch außerordentlich kündigen. Bei einer ordentlichen Kündigung (Kündigung mit Kündigungsfrist) muss der Vermieter einen Grund für die Kündigung haben, der Mieter braucht keinen Kündigungsgrund.Kündigung Mietvertrag, zu welchem Zeitpunkt?
Sie ist immer spätestens am 3. Werktag eines Monats für den übernächsten Monat zulässig. Auch der Samstag ist ein Werktag. Wenn der Samstag aber der dritte Werktag, ist, zählt er nicht mit. Der Mieter kann auch noch am folgenden Montag kündigen. Die Kündigung muss dem Vermieter also am 3. eines Monats (Werktag) zugehen. Es gilt nicht, wann sie abgeschickt wird, sondern, wann die Kündigung beim Vermieter ankommt.
Ratgeber “Mietrecht speziell”
das aktuelle All- inklusive Paket
bis
neue Regelungen ab 2020
