Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
begründet keine Verpflichtung des Mieters, die
Kosten größerer Reparaturen anteilig
mitzutragen. OLG Düsseldorf.
Kann ein Schaden nicht mehr repariert werden und
ist deshalb eine Neuanschaffung erforderlich, oder
ist die Reparatur teurer als 75 EUR, muss sich
der Mieter im Rahmen der Reparaturklauseln nicht
daran beteiligen.
Eine im Mietvertrag zu Lasten des Mieters
vereinbarte "Kleinreparaturklausel" ist unzulässig,
wenn sich aus ihr nicht unmissverständlich
entnehmen lässt, dass der Mieter nur dann zur
Zahlung verpflichtet ist, wenn der Gesamtbetrag
der Kosten für die einzelne Kleinreparatur die im
Vertrag vereinbarte betragsmäßige Begrenzung
nicht übersteigt. Amtsgerichtes Lichtenberg
Bei vereinbarter Kleinreparaturklausel bleibt
das Risiko eines fehlgeschlagenen
Reparaturversuchs beim Vermieter.
Ein vom Vermieter mit der Beseitigung von
Mängeln in der Mietwohnung beauftragter
Handwerker ist als Erfüllungsgehilfe anzusehen,
dessen Verschulden sich der Vermieter zurechnen
lassen muss (AG Konstanz).
Lässt der Mieter aufgrund einer unwirksamen
Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
Wartungsarbeiten an der Gastherme durchführen,
kann er die hierfür gezahlten Beträge vom
Vermieter erstattet verlangen (AG Köln).
Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet
Kleinreparaturen der Mietsache durchzuführen, §
535 BGB. Enthält der Mietvertrag keine Regelung
zu einem Kleinreparaturzuschlag und ist der
örtliche Mietspiegel in diesem Zusammenhang
ohne Bedeutung, ist es dem Vermieter verwehrt im
Rahmen einer Mieterhöhung einen Zuschlag für
Kleinreparaturen in Ansatz zu bringen. Landgericht
Dortmund .
Die Instandsetzung der Wohnung (Beseitigung
von Schäden, Reparaturen) ist Sache des
Vermieters.
Das gilt auch für Gemeinschaftsräume des Hauses,
wie Waschküche, Speicher oder Treppenhaus (KG
Berlin).
In dringenden Notfällen - Heizungsausfall im Winter
-, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht
erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur
selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die
erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche
gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und
Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts
unternimmt (LG Köln).
Der Vermieter ist auch zur Instandhaltung
(vorbeugende Maßnahmen gegen Schäden)
verpflichtet. Er muss die Mietsache in
regelmäßigen Anständen auf ihren
ordnungsgemäßen Zustand hin überprüfen (OLG
Saarbrücken).
Kleinreparatur bedeutet: "das Beheben kleiner
Schäden an den Installationsgegenständen für
Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und
Kocheinrichtungen, den Fenster- und
Türverschlüssen sowie den
Verschlussvorrichtungen von Fensterläden" (§ 28
Abs. 3 Zweite Berechnungsverordnung).
Die Durchführung der Instandhaltungsarbeiten
kann nicht formularmäßig auf den Mieter
abgewälzt werden.
Nur die Kostenübernahme kann dem Mieter in
bestimmten Grenzen durch Formularklauseln
auferlegt werden. Eine mietvertragliche
Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht,
die Kosten größerer Reparaturen anteilig
mitzutragen (OLG Düsseldorf).
Wirksam ist eine Kleinreparatur- Klausel nur, wenn
eine Höchtsgrenze für einzelne Kleinreparaturen
genannt ist, die 75 EUR nicht übersteigen darf.
Alles was teurer ist, ist keine Kleinreparatur.
Die Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen
innerhalb eines Jahres darf höchstens 200 bis 250
EUR bzw. 8 Prozent der Jahreskaltmiete betragen
und nur Reparaturen an Gegenständen umfassen,
die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters
unterliegen.
Außerdem darf der Mieter per Mietvertrag nur zur
Bezahlung der Kleinreparatur verpflichtet werden -
nicht etwa zur Durchführung der Arbeit oder zur
Beauftragung der Handwerker.
Die Vermieterpflicht zur Instandhaltung und
Instandsetzung kann nicht per Mietvertrag auf
den Mieter abgewälzt werden. Ausnahme:
Kleinreparaturen.
Der Vermieter muss notwendige Reparaturen
schnellstmöglich durchführen und die
aufgetretenen Mängel müssen wirksam und
dauerhaft beseitigt werden (BayObLG)
Folgende Gegenstände fallen unter die
Kleinreparaturen:
Steckdosen, Antennenanschlussdosen, Schalter,
Klingeln, Wasserhähne, Mischbatterien und
Brausen, WC-Spülkästen, Wasch-, Spül- und
Toilettenbecken, Badewannen, Öfen, Kachelöfen,
Heizkörper, Kochplatten und Kochherde,
außerdem Heizkessel für Kohle, Gas und
Elektrizität, Fenster- und Türgriffe,
Verschlussriegel, Türschlösser,
Sicherheitsschlösser, Rolladengurte. Hier muss
der Mieter also zahlen, wenn die Reparatur
weniger als 75 Euro kostet.
Nicht zahlen muss der Mieter, wenn
Reparaturen an folgenden Gegenständen
notwendig sind:
Stromleitungen, Ablesegeräte, Wasserleitungen,
Abflussleitungen, Gasleitungen,
Dunstabzugshauben, Fenster- und Türangeln,
Glasscheiben, Rolläden und Rolladenkästen.
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