Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag begründet keine
Verpflichtung des Mieters, die Kosten größerer Reparaturen
anteilig mitzutragen. OLG Düsseldorf.
Kann ein Schaden nicht mehr repariert werden und ist deshalb eine Neuanschaffung erforderlich, oder ist die Reparatur teurer als 75 EUR, muss sich der Mieter im Rahmen der Reparaturklauseln nicht daran beteiligen. Eine im Mietvertrag zu Lasten des Mieters vereinbarte "Kleinreparaturklausel" ist unzulässig, wenn sich aus ihr nicht unmissverständlich entnehmen lässt, dass der Mieter nur dann zur Zahlung verpflichtet ist, wenn der Gesamtbetrag der Kosten für die einzelne Kleinreparatur die im Vertrag vereinbarte betragsmäßige Begrenzung nicht übersteigt. Amtsgerichtes LichtenbergBei vereinbarter Kleinreparaturklausel bleibt das Risiko eines
fehlgeschlagenen Reparaturversuchs beim Vermieter.
Ein vom Vermieter mit der Beseitigung von Mängeln in der Mietwohnung beauftragter Handwerker ist als Erfüllungsgehilfe anzusehen, dessen Verschulden sich der Vermieter zurechnen lassen muss (AG Konstanz). Lässt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Mietvertrag Wartungsarbeiten an der Gastherme durchführen, kann er die hierfür gezahlten Beträge vom Vermieter erstattet verlangen (AG Köln). Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet Kleinreparaturen der Mietsache durchzuführen, § 535 BGB. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu einem Kleinreparaturzuschlag und ist der örtliche Mietspiegel in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, ist es dem Vermieter verwehrt im Rahmen einer Mieterhöhung einen Zuschlag für Kleinreparaturen in Ansatz zu bringen. Landgericht Dortmund .Die Instandsetzung der Wohnung (Beseitigung von Schäden, Reparaturen) ist Sache des
Vermieters.
Das gilt auch für Gemeinschaftsräume des Hauses, wie Waschküche, Speicher oder Treppenhaus (KG Berlin). In dringenden Notfällen - Heizungsausfall im Winter -, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts unternimmt (LG Köln). Der Vermieter ist auch zur Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen gegen Schäden) verpflichtet. Er muss die Mietsache in regelmäßigen Anständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin überprüfen (OLG Saarbrücken).Die Vermieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nicht per Mietvertrag auf
den Mieter abgewälzt werden. Ausnahme: Kleinreparaturen.
Der Vermieter muss notwendige Reparaturen schnellstmöglich durchführen und die aufgetretenen Mängel müssen wirksam und dauerhaft beseitigt werden (BayObLG)Folgende Gegenstände fallen unter die Kleinreparaturen:
Steckdosen, Antennenanschlussdosen, Schalter, Klingeln, Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen, WC-Spülkästen, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Badewannen, Öfen, Kachelöfen, Heizkörper, Kochplatten und Kochherde, außerdem Heizkessel für Kohle, Gas und Elektrizität, Fenster- und Türgriffe, Verschlussriegel, Türschlösser, Sicherheitsschlösser, Rolladengurte. Hier muss der Mieter also zahlen, wenn die Reparatur weniger als 75 Euro kostet.Nicht zahlen muss der Mieter, wenn Reparaturen an folgenden Gegenständen notwendig
sind:
Stromleitungen, Ablesegeräte, Wasserleitungen, Abflussleitungen, Gasleitungen, Dunstabzugshauben, Fenster- und Türangeln, Glasscheiben, Rolläden und Rolladenkästen.
Kleinreparatur bedeutet: "das Beheben kleiner Schäden an den
Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den
Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen
sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden" (§ 28
Abs. 3 Zweite Berechnungsverordnung).
Die Durchführung der Instandhaltungsarbeiten kann nicht
formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden.
Nur die Kostenübernahme kann dem Mieter in bestimmten
Grenzen durch Formularklauseln auferlegt werden. Eine
mietvertragliche Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter
nicht, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen
(OLG Düsseldorf).
Wirksam ist eine Kleinreparatur- Klausel nur, wenn eine
Höchtsgrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist, die 75
EUR nicht übersteigen darf. Alles was teurer ist, ist keine
Kleinreparatur.
Die Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines
Jahres darf höchstens 200 bis 250 EUR bzw. 8 Prozent der
Jahreskaltmiete betragen und nur Reparaturen an
Gegenständen umfassen, die dem unmittelbaren Zugriff des
Mieters unterliegen.
Außerdem darf der Mieter per Mietvertrag nur zur Bezahlung der
Kleinreparatur verpflichtet werden - nicht etwa zur Durchführung
der Arbeit oder zur Beauftragung der Handwerker.
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