Betriebskosten:

• Grundsteuer, • Kosten für Wasser, • Entwässerung, • Heizung, • Warmwasser, • Aufzug, • Müllabfuhr, • Schornsteinreinigung, • Straßenreinigung, Winterdienst, • Hausreinigung, • Gartenpflege, • Beleuchtung, • Sach- und Haftpflichtversicherung, • Hausmeister • Maschinelle Wascheinrichtungen, • Gemeinschaftsantenne und • Verteileranlage für ein Kabelanschluss Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die Kosten für die Verwaltung.

Der Vermieter muss die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Mieter und Vermieter können den Umlagemaßstab für die Betriebskosten ,

vertraglich frei vereinbaren.

Diese Maßstäbe sind: • nach dem Verbrauch, • nach der Wohnfläche, • nach der Anzahl der Personen, die in einem Haus wohnen

Wenn nichts vereinbart wurde, dann gilt § 556 a BGB. Dann ist der

Wohnflächenmaßstab gesetzlich vorgeschrieben – allerdings mit 2 Ausnahmen:

1: Die Heizung und die Warmwasserversorgung, muss mit 50% bis 70% nach dem Verbrauch abgerechnet werden. 2. Der Vermieter kann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im Mietvertrag bisher eine andere Umlage vereinbart war.

Betriebskosten im Mietvertrag

Das Recht eines Vermieters bestimmte Betriebskosten umzulegen (z.B. Grundsteuer) ist erst dann verwirkt, wenn es über einen längeren Zeitraum nicht wahrgenommen wurde und der Mieter darauf vertrauen durfte, dass diese Betriebskosten nicht mehr abgerechnet werden.

Nebenkosten bei leerstehenden Wohnungen

Legt der Vermieter die Betriebskosten in einem Mehrfamilienhaus anteilig nach der Wohnfläche der Mieter um, dann muss er die Kosten für leer stehende Wohnungen selbst tragen. Er darf sie nicht auf die umlegen oder verteilen.

Gemischte Gebäude

Wohnraummieter dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude nicht mit Betriebskosten belastet werden, die durch Gewerbenutzung bestehen.

Urteile zu Betriebskostenvereinbarungen

Eine Umlage von Betriebskosten liegt vor, wenn vereinbart wird, welche Betriebskosten gemeint sind. Es reicht aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV zu verweisen. Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist unwirksam, wenn nicht näher angegeben wird, was zu den Betriebskosen zählt.

Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass eine Betriebskostenabrechnung nicht anfechtbar

ist, wenn der Mieter keine Einwende innerhalb von 6 Wochen hat, ist unwirksam.

• Steht in einer Betriebskostenabrechnung, dass ein Guthaben nur ausgezahlt wird, wenn der Mieter keine Mietrückstände hat und der Vermieter zahlt trotzdem ein Guthaben zurück, kann der Vermieter die Mietschulden nicht mehr verlangen. In einer wirksamen Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen müssen die Kosten für vorhandene Gewerberäume getrennt werden. Ist das nicht der Fall, muss der Vermieter begründen, warum diese Trennung nicht möglich ist. • Vermieter dürfen die Betriebskosten nicht viel zu niedrig ansetzen, um die gesamte Miete niedriger wirken zu lassen. • Bei Eigentümerwechsel während einer Abrechnungsperiode ist der alte Eigentümer bis zum Verkauf zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet und zur Forderung von Nachzahlungen berechtigt. Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete.